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业你就明白了”龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办或者是钉子户什么的”潘大福就道：“这个我们根本就不用管我们把地拿到以后就把拆迁交给政府再不济就交给拆迁公司这个就不用我们操心了”龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊这里面还真有道道于是龙丹就问道：“政府的官员就这么听话为你服务”潘大福就道：“这个更简单把预售的房子送给他们几套事情就解决了他们表面上市为了gd可背后沒有利益谁肯为你服务啊这也是公开的秘密老弟这一手你可要学着点不然的话是吃不开的”老弟想想也是这么回事虽然自己以后不会这么做可现在的形势确实是这样的龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚知道的就是多以后您的地产公司还会更上一层楼的”潘大福到不以为龙丹这是奉承自豪的说道：“那是自然只要政策不变我们地产业的利润就不会降低我们的利益就不会受损害就拿你卖出去的十套别墅來说吧我拿地的时候每亩也就400万加上送出去的福利200万拆迁等各项费用也就100万建起房子來人工材料也就100來万加起來总共800來万可是卖出去的价格确实1400多万这里面的利润有多大整整600多万也就是说你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万这还是不怎么赚钱的我们是以开发公寓为主的要是专做别墅的利润更高不翻上一番他们是不会出手的”
龙丹就装羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了这可是真是利润大的吓人”潘大福一听就笑了这时的潘大福酒也喝了不少了说话自然也就嘴上沒有把门的了就对龙丹道：“老弟哦你还是老实人啊现在做房地产的哪有用自己的钱的那不是傻瓜吗”龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊难道用投资公司的钱”潘大福就笑道：“老弟真有你的用银行的钱啊我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款要是我们这样的人不去贷款那银行吃什么啊”
龙丹问道：“银行的钱就这么好贷”潘大福就道：“我跟你说吧你只要用少量的钱拿到地以后就可以找人评估了把估值做高几倍再抵押给银行钱不就來了然后再去拿地再抵押贷款这样几次滚下來雪球就滚大了你不就有钱了实话跟你说吧就是现在大街上开宝马奔驰的沒有几个不贷款的开100万豪车的起码就有上千万贷款要是能开起千万豪车的那他的贷款沒有几十亿也有个十亿八亿的不然也养不起车啊”
龙丹虽然经商多年真正贷款的时候还不多除了当初为了贷款千万导致破产以外以后的龙丹是轻易的不贷款就是后來贷款也是银行求着沒有办法才向银行搞了一些贷款的这些道道龙丹还真的不甚明白怪不得有人说要是华夏的房地产要是跨台了银行也会跟着破产还真的不假华夏有几万家房地产公司所贷的资金绝对是一个天量说不定就占银行存款的五六成要是房地产泡沫破灭了那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的到了那时就算是国家开动印钞机也是來不及的何况国家也不敢那么做那样的话只会引发更大的金融危机或者是爆发通货膨胀的一般说來房地产利润率大约在25左右这个说法并不过分如果仅仅从“利润率”來算房地产的“利润率”普遍在这个概率左右问題是你投入了1个亿净赚了2个亿这个帐怎么算利润率和投资回报率是两回事这个问題大家要先搞清楚如某项目销售总额10亿元净利润25亿元你的利润率当然是25问題是你投入了1个亿净赚了2个亿这个帐怎么算利润率和投资回报率是两回事这个问題大家要先搞清楚我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元按照国家政策分期交纳首期30实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30建安总成本为3亿元但根据相关规定主体封顶以后即可拿到预售房许可证通常情况下到主体封顶阶段建安成本只投资到40左右也就是说建筑安装费投资到12亿元左右的时候项目就已经开始销售了再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等结果是你只用25亿元左右的投资就拿回了10亿元的销售总额和25亿元的净利润这个项目的投资回报率是不是100呢说房地产利润率200、300那是夸大开发环节中的各项税费总额就占去销售额50以上最高能达到70左右土地成本25各项纳税25就已经50了还有各种名目的行政事业收费呢所涉部门达30多个仅消防审图费一项每平米高达2元别小看这两块钱10万平米就是20万消防管理部门什么都不干章子一盖20万元就到手还不包括灰色部分如果我这个章子给你不盖呢你知道什么意思回去准备私下的意思吧利润率200绝对不可信但资金回报率100以上完全是可信的就拿一个项目來说总成本包括税收和其它全部成本31亿元销售额42亿元净利润11亿元利润率26但公司投资这个项目的时候帐面准备资金只有6000万元也就是说拿6000万元的投资净赚11亿元投资回报率多高问題的症结出在两个环节：土地供应环节土地出让金是不是100交纳预售房制度开发商是不是到现房完成以后再销售假如这两个环节上的漏堵住了投机行为才有可能减少囤地问題开发商囤地行为并不普遍媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩这是媒体记者不懂房地产用地性质“新月园”持有的土地是旅游用地是用來开发旅游项目的不是用于房地产开发的商业开发用地再大的地产商也囤不起地这些年房价这么好一个项目从开发到销售完成这一个阶段内价格就可能翻番谁手头有地愿意囤着呢囤得起吗但确实有企业在囤地而且数目不小中间环节上滋生的腐败惊人我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞行业外的人可能不知道土地拍卖公示里土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质所谓“储备用地”就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地那些老国有企业的利益集团就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人做为土地现阶段的合法持有人不经过他们的同意这块地就进入不到流转、拍卖程序当中要想拿他们的地你先得跟他们谈谈妥了再由他们來申请土地部门挂牌出让这个谈判过程就是一个利益交换过程回到以前谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权都是和政府领导存在关系的权力团伙现在他们合法占有国有土地房地产企业看中他们的土地先跟他们谈条件谈好以后要走挂牌程序怎么办他们有的是办法先把地面建筑物进行评估评估成天价然后申请拍卖真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了挂牌只是个程序最后如愿以偿流转到协议买家的手中这个过程太黑了黑到你无法想象其中真假有一个本地房产企业是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司这个公司成立以后屁事不干依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业十年來这家企业沒盖过一平米房子就靠卖地股东们个个成了亿万富翁董事长曾经得意洋洋的跟我说等手头最后三宗地卖完他就移居海南去了他在那面的别墅装修好已经好几年了目前的土地招拍挂制度是高房价问題的“万恶之源”因为招拍挂不断推高地价促进了房地产价格的猛烈上涨在土地局每一个人都是土地买卖的私下参与者因为每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所他们掌握着第一手信息看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系私底下达成转让协议等挂牌公告出來一切都在私底下先谈好了就剩下走一个程序了
第389章成立公司
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